Die meisten Wohnraummietverträge sehen vor, dass der Mieter als vertragliche Nebenpflicht bestimmte Dienstleistungen im Umfeld der Mietsache zu erbringen hat. In der Hauptsache geht es dabei um Reinigungspflichten in allgemein zugänglichen Bereichen des Grundstücks einerseits und die Durchführung von Schneeräum- und Eisbeseitigungsarbeiten entsprechend der kommunalen Satzung andererseits.

Seit einigen Jahren gehen immer mehr Vermieter aus unterschiedlichen Gründen dazu über, diese Arbeiten an externe Dienstleister des Facility Managements zu vergeben. Die hierdurch verursachten Kosten werden sodann im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter, der von den Arbeiten künftig befreit ist, umgelegt. Immer wieder wehren sich Mieter jedoch gegen diese Vertragsänderung und behalten damit vor Gericht recht.

In einem durch unsere Kanzlei vor dem Amtsgericht Karlsruhe geführten Prozess begehrte der Vermieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung, die durch den Mieter verweigert wurde, da in diese Abrechnung Kosten eines externen Reinigungsunternehmens eingestellt wurden, obschon der Mieter der Vergabe widersprochen und angeboten hatte, auch in Zukunft die Treppenhausreinigung zu übernehmen. Das Gericht gab ihm Recht:

„Aus § 560 Abs. 5 i.V.m. § 556 Abs. 3 S. 1 i. V. m. § 242 BGB folgt, dass bei der Festsetzung und Änderung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist. Nur angemessene und erforderliche Kosten sind umlegbar, wobei den Vermieter diesbezüglich die Darlegungs- und Beweislast trifft. …

Nach dem bisherigen Sach- und Streitstand erschiene ein Beschluss [der Wohnungseigentümergemeinschaft] zur Änderung der Hausreinigung, der gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt, zumindest für den Mieter unbillig und nicht billigem Ermessen entsprechend.

Daher erscheint … maßgeblich, ob das Beauftragen der Fremdfirma mit Reinigungsarbeiten dem Wirtschaftlichkeitsgebot entspricht.

Dies wäre denkbar, wenn durch die Mieter ein zumutbarer Zustand der gemeinsam zu reinigenden Flächen wegen Verstoßes der Mieter gegen die Reinigungspflichten der Hausordnung nicht gegeben beziehungsweise herstellbar war.

Der Umstand, dass durch das Beauftragen der Fremdfirma die Lästigkeit des „Hausordnungskontrollmechanismus“ entfällt, erscheint nicht ausreichend.“ (AG Karlsruhe, Beschluss vom 27.09.2007 – 3 C 128/07).

Ähnlich begründete jüngst das Amtsgericht Dortmund im Verfahren 414 C 5891/11 sein Urteil vom 19. September 2011. Nachdem die Hausverwaltung den Mieter eines Mehrfamilienhauses Ende des Jahres 2009 ohne Begründung mitgeteilt hatte, dass der Winterdienst in Zukunft extern vergeben werden solle, weigerte sich ein Mieter zu Recht, die hierdurch entstandenen Kosten im Rahmen der Betriebskostennachzahlung zu erstatten.

Das Gericht vertrat die Auffassung, dass es eines erheblichen sachlichen Grundes bedurft hätte, die Hausordnung entsprechend umzustellen; dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass es über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren keinerlei Beanstandungen im Zusammenhang mit der Ausführung des Winterdienstes gegeben habe. Soweit von Seiten des Hausverwaltung vorgetragen wurde, dass es zweckmäßiger wäre, den Winterdienst extern durchführen zu lassen, da nur in diesem Fall gewährleistet sei, dass er entsprechend der kommunalen Satzung ausgeführt wird, sei dies vor diesem Hintergrund „ohne ausreichende Substanz“.

Mieter, die sich in einem bestehenden Mietverhältnis dem Ansinnen des Vermieters, die Reinigungs- oder Schneeräumarbeiten outzusourcen, ausgesetzt sehen, sollten zunächst prüfen, ob der Vermieter hierfür einen sachlichen Grund nennen kann. Sollte dies nicht der Fall sein, bestehen – in Abhängigkeit von den konkreten vertraglichen Regelungen im Einzelfall – recht gute Aussichten, sich hiergegen zur Wehr zu setzen. Dies sollte allerdings selbstverständlich von verständiger Seite überprüft werden.

Verfasser: Rechtsanwalt Joachim Muth