§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt den Wohnraumvermieter zum Ausspruch einer ordentlichen Kündigung, wenn er "durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde". Heute hat der BGH in drei Verfahren Hinweise zu der Auslegung dieses Tatbestands erteilt.

Einem der Verfahren lag folgender Sachverhalt zu Grunde.

Die Beklagten haben Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus gemietet, das die Klägerin im Jahr 2005 erworben hat. Die Klägerin beabsichtigt, das 1914 errichtete, stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu veräußern. Die Klägerin erhielt die baurechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss des bestehenden Wohngebäudes sowie die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben und kündigte sämtliche Mietverhältnisse zum 31. Januar 2006. Das Amtsgericht Heidelberg hat die Räumungsklagen abgewiesen. Auf die Rechtsmittel der Klägerin hat das Landgericht Heidelberg die Beklagten verurteilt, die von ihnen gemieteten Wohnungen zu räumen.

Der Bundesgerichtshof hat diese Einschätzung bestätigt; die Klägerin sei zur Kündigung der Mietverhältnisse berechtigt gewesen.

Die von ihr geplanten Baumaßnahmen stellen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen sind. Eine Sanierung würde Investitionen mit hohem Kostenaufwand in das vorhandene reparaturbedürftige Gebäude bei einer verhältnismäßig geringen Restnutzungsdauer erforderlich machen. Durch den bereits genehmigten Neubau wird zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen.

Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse auch die nach dem Gesetz für eine Kündigung des Vermieters vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen. Bei der Beurteilung, ob erhebliche Nachteile anzunehmen sind, ist eine Abwägung des Bestandsinteresses des Mieters und des Verwertungsinteresses des Vermieters unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Wäre die Klägerin gehalten, die Mietverhältnisse fortzusetzen, hätte sie nur die Möglichkeit einer "Minimalsanierung", obwohl der Zustand des Gebäudes entweder eine umfassende Sanierung, die für eine Ausstattung nach den heute üblichen Verhältnissen erforderlich wäre, oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebietet. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wäre zudem die Durchführung der dringendsten Maßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe. Angesichts der bei einer solchen "Minimalsanierung" bestehenden wirtschaftlichen Risiken kann dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen. Die Klägerin hätte bei Fortsetzung der Mietverhältnisse auch nicht die Möglichkeit, das Gebäude umfassend zu sanieren, weil wegen der erforderlichen Entkernung ebenfalls ein Auszug der Mieter erforderlich wäre. Eine Kündigung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäudes und anschließendem Wiederaufbau widerspricht schließlich auch nicht der Vorstellung des Gesetzgebers; in den Gesetzesmaterialien wird diese Möglichkeit vielmehr als Beispielfall für eine Verwertungskündigung angeführt. In Anbetracht dieser Umstände lässt die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass eine Fortsetzung der Mietverhältnisse für die Klägerin zu erheblichen Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB führen würde, keine Rechtsfehler erkennen.

Die durch den Bundesgerichtshof angewandte Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB spielt in der Praxis lediglich eine untergeordnete Rolle. In der Regel gelingt es einem Vermieter gerade nicht den Nachweis zu führen, dass sein Verwertungsinteresse das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt und Kündigungen, die sich hierauf stützen sind entsprechend selten. Aus diesem Grunde werden das Urteil und die Parallelentscheidungen möglicherweise für großes Medienecho sorgen. Allerdings hatte der BGH schon im Jahr 2004 die Weichen für die vorliegenden Entscheidungen gestellt: Im Verfahren VIII ZR 188/03 hatte er eine Räumungsklage nach einer Kündigung wegen fehlender angemessener wirtschaftlichen Verwertung zwar abgewiesen; allerdings betraf dies ein Grundstück, das im Anschluss gerade nicht wieder bebaut werden sollte.

Den dortigen Urteilsgründen war allerdings bereits folgendes obiter dictum zu entnehmen: "Neben der Vermietung und Veräußerung liegt eine wirtschaftliche Verwertung unter anderem auch dann vor, wenn ein auf dem Grundstück stehendes Gebäude mit der Mietwohnung abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird. Auch in diesem Fall wird der Wert des Grundstücks durch die Nutzung des Neubaus realisiert." Im Übrigen spiegelt die damals und heute geäußerte Rechtsauffassung auch die ganz herrschende Meinung in der mietrechtlichen Literatur wieder.

Ungeachtet der heutigen Entscheidung gehen wir daher davon aus, dass eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auch in der Zukunft nur in extremen Ausnahmefällen zu einem Ende des Mietverhältnisses führt.

Urteile des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 in den Verfahren VIII ZR 9/08, VIII ZR 8/08, VIII ZR 7/08

Verfasser: Rechtsanwalt Joachim Muth