In dieser Reihe stellen wir einige wichtige Entscheidungen der letzten Jahre vor, die sich mit Streitfragen der Beendigung von Mietverträgen auseinandersetzen.

Heute: Zum Erfordernis einer Abmahnung vor einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB

Gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann ein Wohnraummietverhältnis seitens des Vermieters gekündigt werden, wenn „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“. Umstritten ist bis zum Zeitpunkt der Entscheidung gewesen, ob der Vermieter gehalten ist, den Mieter vor Ausspruch der Kündigung wegen dessen vertragswidrigen Verhaltens abzumahnen, um ihm so vor Augen zu führen, dass eine Fortsetzung seines Verhaltens den Bestand des Mietverhältnis gefährdet. Dies sieht § 543 Abs. 3 S. 1 BGB regelmäßig für den Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung vor.

Der Bundesgerichtshof hatte über eine Kündigung zu entscheiden, die ausgesprochen wurde, nachdem ein Mieter mehr als zehn Monate den Mietzins nur unvollständig bezahlte. Zum Zeitpunkt der Kündung lag ein Rückstand vor, der den Betrag von zwei Monatsmieten weit überstieg. Der Vermieter kündigte außerordentlich und fristlos sowie hilfsweise ordentlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Abgemahnt hatte der Vermieter seinen säumigen Mieter nicht.

Da der Mieter die Rückstände wenigstens innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen hatte, wurde die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wirkungslos. Unklar war jedoch, ob die ordentliche Kündigung den Mietvertrag dennoch beendet hat. Das Amtsgericht Potsdam verneinte dies (Urteil vom 15.05.2006 - 24 C 32/06); das Landgericht Potsdam gab der Berufung statt und verurteilte den Mieter zur Räumung (Urteil vom 26.04.2007 – 11 S 104/06). Die hiergegen durch den Mieter geführte Revision wurde durch den Bundesgerichtshof mit ausführlicher Begründung zurückgewiesen:

Zunächst spräche der reine Wortlaut der Vorschrift nicht für das Erfordernis einer Abmahnung; anders als § 543 Abs. 3 BGB sähe § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB eine solche nicht vor.

Auch entspräche dies nicht dem Willen des Gesetzgebers, wie man den Gesetzesmaterialien entnehmen könne: „Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 543 BGB legt dessen Absatz 3 "in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung ausdrücklich fest, dass als weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung … erforderlich ist" (BT-Drucks. 14/4553 S. 44).“ Wenn dem Gesetzgeber allerdings die seitherige Rechtsprechung zur außerordentlichen Kündigung bekannt gewesen sei, müsse man davon ausgehen, dass er auch den wichtige Rechtsentscheid des OLG Oldenburg (NJW-RR 1992, 79, zu § 564b BGB a. F.), wonach die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht eine vorherige Abmahnung voraussetzt, gekannt hat. Wenn der Gesetzgeber dennoch die Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB a. F. inhaltsgleich in § 573 BGB übernommen hat, folge daraus sein Wille, es bei dieser Rechtsprechung zu belassen.

Schließlich sieht der Bundesgerichtshof auch keine praktische Notwendigkeit für eine Abmahnung. Denn in den meisten Fällen werde eine Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB lediglich hilfsweise neben einer außerordentlichen Kündigung ausgesprochen. In jenen Fällen sei also – wegen § 543 Abs. 3 BGB – meist eine Abmahnung erfolgt.

Bedeutung kann eine Abmahnung allerdings für die Beurteilung der Frage haben, ob das Maß des Verschuldens des Mieters den Ausspruch einer Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigt. Regelmäßig wiege nämlich das Fehlverhalten des Mieters schwerer, wenn er es trotz einer vorangegangenen Abmahnung fortsetzt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. November 2007 – VIII ZR 145/07

Verfasser: Rechtsanwalt Joachim Muth