Wohnraummieter genießen einen recht hohen Schutz hinsichtlich des Bestands Ihres Mietverhältnisses. So lange er nicht in erheblichem Umfang gegen seine vertraglichen Pflichten verstößt, benötigt sein Vermieter nämlich ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB, um das Mietverhältnis einseitig wirksam zu beenden. Die Vorschrift führt neben der erheblichen Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) lediglich die Hinderung des Vermieters an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und den Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) als ein solches berechtigtes Interesse auf. Dabei hat die fehlende angemessene wirtschaftliche Verwertung eine geringe praktische Relevanz. Denn die Rechtsprechung stellt hohe Hürden an das Vorliegen der Voraussetzungen und der Bundesgerichtshof hat diese auch nicht – entgegen einer populären Lesart – in seinen bekannten Entscheidungen vom 28. Januar 2008 (VIII ZR 7/08; VIII ZR 8/08; VIII ZR 9/08) verändert, sondern bestätigt.

Diese Situation verleitet Vermieter immer wieder dazu, die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in einer Kündigung zu behaupten, ohne dass sie tatsächlich vorliegen. Da stellt sich plötzlich Pflegebedarf für die betagte Großmutter ein oder – wie wir in einer aktuellen Fallbearbeitung lesen konnten – der Sohn gibt seinen Wohnsitz in Australien auf. Stellt sich allerdings im Anschluss an die Rückgabe der Wohnung an den Vermieter heraus, dass die Großmutter keine Pflegeperson benötigt oder der Sohn von seiner angeblich geplanten Rückkehr nichts weiß, wird es unter Umständen teuer für den Vermieter:

Denn eine solche unberechtigte Kündigung stellt eine Vertragsverletzung im Sinne des § 280 BGB dar, die den Vermieter zum Ersatz der hieraus resultierenden Schäden verpflichtet. Auf der Hand liegt, dass die Kosten, die dem Mieter unmittelbar aus dem Umzug entstehen, namentlich also die Kosten einer Spedition oder ähnliches, Teil dieses Schadens sind. Auch Kosten für die Erfüllung der Meldepflicht oder eine doppelt gezahlte Miete gehören zu diesem Schaden ebenso wie die Detektivkosten, die im Rahmen der Widerlegung des Eigenbedarfs entstanden sind (AG Hamburg, 38 C 110/96). Ein Vermögensschaden im Sinne des § 249 BGB wird allerdings auch darin erkannt, dass der Mieter eine Wohnung mit dem gleichen Nutzwert als Ersatz anmietet, für diese allerdings einen höheren Mietzins entrichten muss. Tatsächlich billigen die Gerichte den geschädigten Mietern einen Ersatz der Mietdifferenz für die Zeit von drei bis vier Jahren zu.

Vermietern ist daher dringend zu raten, nicht vorschnell und gegebenenfalls unter Angabe unzutreffender Gründe zu kündigen. Eventuell ist man dadurch zwar einen unliebsamen Mieter losgeworden; mit einem guten Rechtsbeistand und Glück auf Seiten des Mieters ist dies aber vielleicht nur ein Pyrrhussieg.

Verfasser: Rechtsanwalt Joachim Muth