Immer wieder kommt es vor, dass Wohnraummietverhältnisse bereits wenige Monate nach Abschluss des Mietvertrags seitens des Vermieters wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Häufig handelt es sich um Mietverhältnisse, in denen zwischen den Parteien bereits atmosphärische Störungen wegen Mängeln der Mietsache oder der Nebenkosten aufgetreten sind. Für den Vermieter ist die Geltendmachung von Eigenbedarf häufig die einzige Möglichkeit sich vom unliebsamen Mieter zu lösen und die Behauptung, das eigene Kind möchte mit seinem Lebenspartner zusammen eine Familie just in der fraglichen Wohnung gründen ist durch entsprechende Zeugenaussagen verhältnismäßig leicht zu beweisen.

Eine große Hürde stellt die Rechtsprechung für solche Fälle allerdings auf, indem sie eine solche Kündigung für treuwidrig und damit unwirksam hält, wenn sie alsbald nach Abschluss des Mietvertrags ausgesprochen wird, der Eigenbedarf vorhersehbar gewesen ist und der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht auf diese Situation hingewiesen wurde. In seiner oben genannten Entscheidung bestätigt der Bundesgerichtshof diese langjährige Rechtsprechung:

"Der Vermieter setzt sich allerdings zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird dabei - im Anschluss an einen in der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 14. Februar 1989 (BVerfGE 79, 292, 309 f.) enthaltenen Hinweis auf die nach damaliger Rechtslage für Zeitmietverträge in § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF vorgesehene Höchstfrist - meist auf eine Frist von fünf Jahren abgestellt, innerhalb derer der Vermieter das Mietverhältnis mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht wegen Eigenbedarfs kündigen könne. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters wird teilweise schon dann bejaht, wenn der bei Abschluss des Mietvertrages nicht offenbarte (künftige) Eigenbedarf nur eine Möglichkeit darstellte, die der Vermieter angesichts seiner familiären Umstände hätte in Betracht ziehen können."

Allerdings lag dem durch den BGH zu entscheidenden Fall ein besonderer Sachverhalt zu Grunde: Tatsächlich wohnten die beklagten Mieter schon rund 13 Jahre in der Wohnung; man hatte allerdings rund vier Jahre vor der streitgegenständlichen Kündigung einen neuen schriftlichen Mietvertrag geschlossen. Umstritten war nun, ob die oben skizzierten Grundsätze auch in solchen Fällen gelten. Der Bundesgerichtshof hat sich mit der nachstehenden Begründung dagegen ausgesprochen:

"Für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will. Eine vergleichbare Interessenlage, die anlässlich des (dritten) Mietvertrags zwischen den Parteien vom 24. November 2003 einen Hinweis des Klägers auf einen künftigen Eigenbedarf für seine Tochter geboten hätte, bestand hier aber gerade nicht, denn die Beklagte wohnte zu diesem Zeitpunkt bereits - seit neun Jahren - in der Wohnung. Überdies wusste die Beklagte, wie die Revision zutreffend geltend macht, dass der Kläger eine Tochter hat, für die er die Wohnung gegebenenfalls einmal benötigen könnte. Es hätte deshalb nahe gelegen, dass sich die Klägerin ihrerseits anlässlich der Novation des Mietvertrags nach einem noch zu erwartenden Eigenbedarf erkundigte oder gegebenenfalls auf einen vertraglichen Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung im neuen Mietvertrag hinwirkte. Jedenfalls kann unter den hier gegebenen Umständen nicht angenommen werden, dass der Kläger mit der streitgegenständlichen Kündigung, die das Mietverhältnis erst zum 30. September 2007 - nach rund 13-jähriger Mietdauer und nach Ablauf von fast vier Jahren seit der Novation des Mietvertrags - beenden sollte, rechtsmissbräuchlich handelte."

Ergänzend möchten wir darauf hinweisen, dass eine Eigenbedarfskündigung, die nach dem Verkauf einer Wohnung durch den Erwerber ausgesprochen wird, nicht entsprechend der oben genannten Grundsätze treuwidrig ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08

Verfasser: Rechtsanwalt Joachim Muth