Verfügt eine Wohnung nicht in allen Räumen über eine Heizung, so kann ein Mieterhöhungsverlangen unter Nennung von Vergleichswohnungen nur dann formal wirksam sein, wenn die Vergleichswohnungen ebenfalls nicht in allen Zimmern beheizbar sind.

Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 30.01.2009 hervor. Dem dort zu entscheidenden Fall lag ein sehr spezieller Sachverhalt zugrunde, die Argumentation des Gerichts ist jedoch auch auf andere Konstellationen übertragbar.

Unsere Kanzlei vertrat erfolgreich einen Mieter, dessen 4-Zimmer-Wohnung leidglich über zwei bewegliche Einzelöfen verfügt. Daher sind zu keinem Zeitpunkt alle Zimmer gleichzeitig beheizbar. Der Vermieter gab in zwei Mieterhöhungsverlangen jeweils Vergleichswohnungen an, die komplett beheizbar sind. Das Landgericht Karlsruhe hat entschieden, dass derartige Mieterhöhungsverlangen den formalen Anforderungen an § 558 a Absatz 2 Nr. 4 BGB nicht genügen, da im Hinblick auf den unterschiedlichen Wohnkomfort von einem unterschiedlichen Wohnungsteilmarkt ausgegangen werden muss.

Für die formale Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens genügt es nicht, dass die materiellrechtlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung vorliegen, vielmehr muss der Anspruch in der vom Gesetz vorgegebenen Weise geltend gemacht werden. Bei der Beurteilung der Vergleichswohnungen ist insbesondere darauf zu achten, ob diese dem gleichen Wohnungsteilmarkt entstammen.

Die Revision wurde nicht zugelassen.

Das Urteil zeigt erneut, dass Mieterhöhungsbegehren sehr sorgfältig zu begründen sind. Vermieter übersehen hierbei häufig die Besonderheiten der von ihnen vermieteten Wohnung, die zur Einstufung in einen anderen Wohnungsteilmarkt führen.

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